Airbnb en Punta Cana Village: las reglas que comparte todo anfitrión y el lugar que cambia

Quien busca un Airbnb en Punta Cana Village suele querer un alquiler de corta estancia cerca del aeropuerto, para alojarse o para ser dueño. Belara no está en Punta Cana Village, y esta página lo dice desde el principio: Belara es un edificio de 59 residencias en Green Village, una comunidad planificada dentro de Cap Cana, mientras que Punta Cana Village es una comunidad residencial distinta, junto al Aeropuerto Internacional de Punta Cana. Lo que ambas comparten es el marco nacional en que trabaja un anfitrión. Lo que cambia son las normas del propio edificio y el barrio en el que despierta el huésped. Aquí se exponen las dos mitades, para decidir con hechos y no por un nombre de lugar.

Dos barrios que comparten nombre de ciudad

Punta Cana es un nombre que se usa con amplitud para un largo tramo de la costa este, y por eso anuncios de lugares muy distintos lo llevan. Punta Cana Village es una comunidad concreta. Su propia descripción la sitúa a dos minutos en coche del Aeropuerto Internacional de Punta Cana, con un colegio internacional, un hotel, una galería de tiendas y restaurantes, iglesias, bancos, centros médicos y un gimnasio. Es una dirección de vida diaria, cerca de la terminal.

Belara está en otro sitio. El edificio se encuentra en Green Village, una comunidad residencial planificada dentro de Cap Cana, más al sur. Se abre directamente al parque central de Green Village, una pequeña plaza con restaurantes, mercado y salón de belleza queda a pocos pasos, y la playa Juanillo está a unos doce minutos en coche. El aeropuerto queda a unos veinte minutos, medidos desde el punto del mapa del propio desarrollador y sin tráfico. Ninguno sirve a todos los huéspedes: uno apuesta por la cercanía a la terminal, el otro por el parque, el entorno de golf y la costa de Cap Cana.

Quien decide si puede alquilar es el edificio

La ley dominicana permite el alquiler de corta estancia, así que la pregunta útil no es si Airbnb es legal en tal barrio. El límite que cuenta está un escalón más abajo, en el reglamento de cada condominio: algunos edificios prohíben las estancias cortas, otros fijan un mínimo, y una unidad en Punta Cana Village o en cualquier otro sitio se rige por las normas de su propio edificio.

En el caso de Belara la respuesta está publicada. Sus normas permiten el alquiler de corta estancia desde tres noches, de modo que un anuncio parte de un mínimo de tres noches y no de una. Antes de comprar en cualquier lugar, pida el reglamento y lea la cláusula de alquiler, porque la descripción que hace un vendedor no es el documento que obligará a sus huéspedes y a sus vecinos.

Los impuestos de un anfitrión, esté donde esté el anuncio

Estas normas valen igual en Punta Cana Village que en Cap Cana, porque son nacionales. El ITBIS, el impuesto dominicano al valor agregado, se cobra al 18 % sobre el alojamiento turístico de corta estancia, mientras que la vivienda alquilada como residencia permanente está exenta. La obligación de declararlo recae en el anfitrión y no en la plataforma por la que llegó la reserva. Aparte, un propietario que no es residente fiscal en República Dominicana soporta una retención del 27 % sobre el ingreso bruto por alquiler, sin deducciones y con carácter definitivo.

Conviene despejar un malentendido. CONFOTUR, la ley de incentivo turístico, exime a una compra que califica del impuesto de transferencia del 3 % y del IPI anual del 1 % durante 15 años. Los ingresos por alquiler tributan según sus propias reglas, descritas arriba, y ninguna fuente que podamos citar aclara cómo se combinan ambas cosas en una compra concreta: es una pregunta para su abogado. Una exención del IPI no reduce el impuesto sobre la renta del alquiler. En Belara la clasificación está prevista, no otorgada, así que cualquier cifra que dependa de ella debe leerse con esa condición.

Cómo leer la proyección de alquiler del desarrollador

El desarrollador publica un rendimiento neto proyectado del 8,3 % al 8,4 % para las residencias de una y dos habitaciones de Belara. Antes de apoyarse en él, mire qué supone. Toma una ocupación del 70 %, descuenta una comisión de gestión del 20 % sobre el ingreso bruto, los costos operativos, las cuotas del condominio y el seguro, y una reserva para reponer mobiliario y equipos, y guarda 28 noches al año para el uso personal del propietario. También muestra el impuesto a la propiedad en cero, lo que solo es cierto si se otorga CONFOTUR.

Nada de eso hace falsa la proyección, pero sí la vuelve condicional. Un buen ejercicio es rehacerla con su propia ocupación, sus propias noches personales y el IPI incluido, y comparar. Si piensa gestionar el anuncio de Airbnb usted mismo en lugar de contratar a un administrador, quite la comisión de gestión y ponga su tiempo en su lugar.

Preparar una residencia de Belara para sus primeros huéspedes

Recibir huéspedes en Belara empieza más tarde que en un edificio ya existente, y exige más preparación.

1. Planificar según la entrega
   La entrega de Belara está prevista para el T4 de 2029. No se puede anunciar nada antes de recibir las llaves, así que cualquier modelo de ingresos debe empezar después de esa fecha y no en la compra.
2. Amueblar la residencia
   Las residencias se entregan con estufa, nevera, horno, lavadora, secadora y aire acondicionado VRF, pero sin muebles. Una unidad lista para huéspedes necesita primero muebles y equipamiento, y ese costo debe entrar en sus cuentas.
3. Ajustar el anuncio a las normas del edificio
   Fije una estancia mínima de tres noches, acorde con las normas de Belara, y redacte las normas de la casa a partir del reglamento, no de memoria.
4. Describir el edificio con honestidad
   Los huéspedes juzgarán la estancia frente al anuncio. Belara no está frente al mar: indique que la playa Juanillo queda a poca distancia en coche y destaque lo que hay en el edificio, la piscina de nado y el jacuzzi, el cine privado, el gimnasio y el spa, la pista de la azotea y el parque al que se llega desde el atrio.
5. Darse de alta en sus impuestos
   Organice el ITBIS y, si no es residente fiscal, la retención sobre el alquiler con un contador dominicano antes de la primera reserva, no después del primer cobro.

Preguntas frecuentes

¿Belara está en Punta Cana Village?

No. Punta Cana Village es una comunidad residencial a dos minutos en coche del Aeropuerto Internacional de Punta Cana. Belara está en Green Village, una comunidad planificada dentro de Cap Cana, a unos veinte minutos en coche del aeropuerto.

¿Puedo alquilar una residencia de Belara por noches en Airbnb?

El alquiler de corta estancia está permitido en Belara, con una estancia mínima de tres noches. Las reservas de una sola noche quedarían fuera de las normas del edificio.

¿Qué tarifa por noche usa la proyección del desarrollador?

Supone una media de US$194,71 por noche para la residencia de una habitación con precio desde US$318.701 y de US$266,88 para la residencia de dos habitaciones que modela, ambas con un 70 % de ocupación. Son proyecciones del desarrollador, no garantías, y las tarifas reales dependen de la temporada y la demanda.

¿Airbnb paga el ITBIS por mí?

No lo dé por hecho. El ITBIS del 18 % sobre el alojamiento turístico de corta estancia es una obligación del anfitrión. Confirme con un contador dominicano cómo deben declararse sus reservas.

¿CONFOTUR hará que mis ingresos por alquiler estén libres de impuestos?

No cuente con ello: ninguna fuente que podamos citar lo afirma. Las exenciones de CONFOTUR son el impuesto de transferencia del 3 % y el IPI anual del 1 % en una compra que califica, mientras que los ingresos por alquiler tributan según sus propias reglas; trate la combinación como una pregunta para su abogado. En Belara la clasificación CONFOTUR sigue prevista, no otorgada.