Leer la ley CONFOTUR como un proceso, no como una etiqueta, y en qué punto está Belara

CONFOTUR se suele resumir en una frase: quienes compran en proyectos que califican se ahorran el impuesto de transferencia del 3% y el impuesto anual a la propiedad del 1%. Es cierto, pero oculta lo que un comprador más necesita entender: los beneficios de CONFOTUR solo se vinculan a un proyecto después de que un consejo del gobierno lo clasifica, mediante resolución y por etapas. La Ley 158-01 es un procedimiento antes que una ventaja. Esta guía explica ese procedimiento, lo que certifica cada etapa, cómo cualquiera puede comprobar la situación de un proyecto y en qué punto exacto está hoy Belara, un edificio de 59 residencias en Green Village, Cap Cana.

Para quién está escrita realmente la Ley 158-01

La Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico se promulgó en 2001 y se modificó en 2013 con la Ley 195-13. Leída completa, se dirige sobre todo a la empresa que construye y opera un proyecto turístico, no a quien compra una vivienda en él. El resumen de beneficios del propio Ministerio de Turismo recoge la exclusión del impuesto sobre la renta para quienes invierten en las actividades que regula la ley, la liberación de aranceles e ITBIS sobre la maquinaria, los equipos y los materiales necesarios para construir y equipar el proyecto, la exención de tasas por sus planos y estudios, y la ausencia de retenciones sobre su financiamiento. Son incentivos del desarrollador, y el comprador de un apartamento no los recibe.

Dos disposiciones llegan al comprador. El primer comprador al desarrollador de un proyecto clasificado está exento del impuesto de transferencia del 3% sobre la compra y del impuesto anual a la propiedad del 1%, el IPI, que fuera de CONFOTUR solo grava el valor que supera un umbral exento ajustado cada año. Las compras de reventa quedan excluidas, y el ministerio indica que los incentivos aplican a proyectos de nueva construcción. El resto de la ley describe cómo un proyecto se gana el derecho a trasladar esos dos beneficios.

Dos resoluciones: cómo se clasifica un proyecto

Un proyecto no califica por presentarse como CONFOTUR. Califica cuando el Consejo de Fomento Turístico lo aprueba, mediante resolución, como susceptible de acogerse a los beneficios de la ley. El ministerio distingue dos etapas: la clasificación provisional y la definitiva. Las solicitudes se presentan solo a través del portal en línea del ministerio, y todos los documentos y planos deben estar en español.

Lo que separa ambas etapas es lo que exigen. La solicitud provisional se basa en un anteproyecto arquitectónico, un análisis de prefactibilidad, la prueba del derecho sobre el terreno, la no objeción del Ministerio de Turismo y la constancia de que se han solicitado los permisos. La definitiva pide lo que la provisional solo anticipaba: el proyecto arquitectónico completo, una autorización ambiental vigente, las aprobaciones de los organismos municipales y estatales competentes, la resolución de no objeción de uso de suelo del ministerio, un análisis de factibilidad completo, y el número y la fecha de la resolución provisional si la hubo. Dicho de forma sencilla: una clasificación definitiva certifica que las aprobaciones están en regla; una provisional certifica que el proyecto parece elegible sobre el papel.

En qué punto está Belara, dicho con precisión

El desarrollador de Belara prevé la clasificación CONFOTUR del proyecto. No ha sido otorgada, y este sitio no la presenta como otorgada ni como en trámite. El único documento de aprobación de Belara es la aprobación conceptual del consejo de planificación de Cap Cana de mayo de 2026, que es expresamente condicionada y aclara que no sustituye las aprobaciones del gobierno. Es un paso real y útil dentro de Cap Cana, pero no es una resolución de CONFOTUR, ni provisional ni definitiva.

Eso importa para una cifra en concreto. La proyección de rentabilidad del desarrollador que muestra este sitio —8.3–8.4% neto con una ocupación supuesta del 70%— pone el impuesto a la propiedad en cero porque asume la exención prevista. Si la clasificación no se obtuviera, esa línea de la proyección cambiaría. Una proyección es una proyección, no una garantía; se trata simplemente de saber cuál de sus supuestos depende de una decisión que el consejo todavía no ha tomado.

Cuándo correría la exención, y por qué no es automática

La ley prevé un periodo de exención de quince años para los proyectos que califican, contado desde la terminación de la construcción según el artículo 7. Como la entrega de Belara está prevista para el cuarto trimestre de 2029, para este edificio ese plazo no podría empezar antes, y solo si el proyecto se clasifica. Cómo se aplica ese periodo a una residencia y a un propietario concretos es una pregunta para su abogado, no algo que esta página pueda afirmar para su título.

Tampoco la exención se aplica sola. Hay que solicitarla e inscribirla en el título; un comprador de un proyecto clasificado que no completa ese paso tiene un beneficio solo en el papel. Y como la exención del IPI es una exención del impuesto a la propiedad, es independiente de cómo tributan los ingresos por alquiler. Los alquileres de un propietario no residente soportan una retención del 27% sobre el monto bruto, sin deducciones, y las estancias cortas llevan un ITBIS del 18% del que responde el anfitrión, no la plataforma de reservas. Las tasas cambian: confírmelas antes de contar con ellas, y consulte con su abogado cómo se combinan ambas cosas.

Comprobar usted mismo la situación CONFOTUR de un proyecto

Nada de esto exige fiarse de la palabra de un desarrollador, incluida la nuestra. El ministerio publica los medios para comprobarlo, y las preguntas son breves.

1. Use la consulta pública del ministerio
   El portal de CONFOTUR tiene una página de consulta de las clasificaciones otorgadas a proyectos turísticos, filtrable por etapa (provisional o definitiva), por estatus (aprobado, rechazado o pospuesto) y por provincia. Belara está en La Altagracia.
2. Pida la resolución, no el adjetivo
   Un proyecto clasificado tiene una resolución con número y fecha. Pregunte de qué etapa se trata y léala. «Proyecto CONFOTUR» en un folleto no es un documento.
3. Confirme que es primer comprador
   Las exenciones para el comprador son para quienes compran primero al desarrollador. Una compra de reventa en el mismo edificio no las conserva.
4. Pida a su abogado que la solicite e inscriba
   La exención debe solicitarse e inscribirse en el título. Pida a su abogado que confirme cómo y cuándo se hará en el caso de su residencia.

Preguntas frecuentes

¿Belara está aprobado por CONFOTUR?

Todavía no. El desarrollador prevé la clasificación CONFOTUR de Belara, pero no se ha otorgado ninguna resolución de CONFOTUR. El único documento de aprobación hasta ahora es la aprobación conceptual y condicionada del consejo de planificación de Cap Cana de mayo de 2026, que no es una clasificación de CONFOTUR. Usted puede comprobar la situación de cualquier proyecto en la consulta de CONFOTUR del Ministerio de Turismo.

¿Qué diferencia hay entre la clasificación provisional y la definitiva?

Ambas son resoluciones del Consejo de Fomento Turístico que aprueban un proyecto como elegible para los beneficios de la Ley 158-01. La provisional se apoya en un anteproyecto y un estudio de prefactibilidad; la definitiva exige el proyecto completo más las aprobaciones ambientales, municipales y de uso de suelo, y cita la resolución provisional si la hubo. Una clasificación definitiva le indica que las aprobaciones están en regla.

¿La exención CONFOTUR pasaría a quien me compre la residencia más adelante?

No. Los beneficios para el comprador son para quienes compran primero al desarrollador, y las compras de reventa quedan excluidas.

¿La Ley 158-01 da a los compradores una exención del impuesto sobre la renta?

Los incentivos sobre la renta y la importación de la ley se dirigen a la empresa que construye y opera el proyecto. Lo que recibe el primer comprador de un proyecto clasificado es la exención del impuesto de transferencia del 3% y del IPI del 1%. Cómo tributan los alquileres es otro asunto, con sus propias reglas, y una pregunta para su abogado.