Fideicomiso, sociedad o su propio nombre: quién debe figurar en el título de un condo dominicano

El fideicomiso es la figura dominicana creada por la Ley 189-11: unos bienes pasan a un patrimonio separado que una persona jurídica dominicana autorizada, el fiduciario, administra en favor de los beneficiarios que designa el fideicomitente. Un comprador extranjero no necesita ni un fideicomiso ni una sociedad para ser dueño de un condo aquí, porque el título puede ir a su propio nombre; ambos son, por tanto, opciones, y cada una tiene consecuencias propias en el impuesto anual a la propiedad, los trámites y la herencia. Esta página las expone para una residencia de Belara, una de las 59 de Cap Cana con entrega prevista para el T4 de 2029, como información general y no como asesoría legal.

¿Hace falta un fideicomiso o una sociedad para comprar un condo aquí?

No. Un extranjero puede ser propietario de un inmueble dominicano a su propio nombre, en las mismas condiciones que un dominicano, sin autorización que obtener ni requisito de residencia que cumplir. Para el expediente de transferencia, la DGII, la administración tributaria, pide que comprador y vendedor estén inscritos en su registro de contribuyentes, el RNC, y el Registro de Títulos identifica a una persona física extranjera con su pasaporte y un documento de identidad nacional de su país de origen. Son formalidades de identidad y de registro fiscal, no condiciones del derecho a ser propietario.

Un fideicomiso o una sociedad responde, por tanto, a otra pregunta: no si usted puede ser propietario, sino a nombre de quién debe figurar la residencia y qué se deriva de ello en impuestos, gestión y herencia. La palabra fideicomiso suele llegar al comprador por dos caminos. Un vendedor puede mencionarla al explicar cómo está estructurado un proyecto, y un asesor puede sugerirla como forma de tener la propia vivienda. Los dos usos funcionan de manera distinta, y el resto de esta página los trata uno tras otro, empezando por el que depende de usted.

Qué es un fideicomiso, visto desde el lado del comprador

La Ley 189-11, la ley de 2011 que incorporó el fideicomiso al derecho dominicano, lo construye en torno a tres partes. El fideicomitente transfiere bienes o derechos; el fiduciario los mantiene como patrimonio separado y los administra según las instrucciones del fideicomitente; el fideicomisario o beneficiario es la persona en cuyo favor se administran. La ley nombra seis modalidades, desde los fideicomisos filantrópicos hasta los que respaldan emisiones de valores, y admite otras. Tres pueden tocar la compra de una vivienda: el fideicomiso de desarrollo inmobiliario que puede usar un proyecto, el fideicomiso en garantía, en el que un bien asegura una deuda frente a un acreedor, y el fideicomiso de planificación sucesoral que puede constituir un propietario. Cuatro reglas deciden si tiene sentido un fideicomiso propio:

• Usted no puede ser su propio fiduciario. El fiduciario debe ser una persona jurídica dominicana de uno de los tipos que enumera el artículo 25, como una sociedad cuyo único objeto sea actuar como fiduciaria, un banco múltiple o una asociación de ahorros y préstamos. Una persona física no puede ocupar ese papel y, en principio, el fiduciario tampoco puede ser el beneficiario (artículos 31 y 51).
• Usted puede ser el beneficiario. Según el artículo 22, una misma persona puede ser fideicomitente y beneficiario a la vez si el acto lo estipula: así un propietario puede poner una vivienda en fideicomiso y seguir siendo aquel en cuyo favor se administra.
• Es irrevocable salvo que se diga lo contrario. El artículo 5 presume irrevocable todo fideicomiso. Una vez aceptado por el fiduciario, un acto que no reserve expresamente la revocación solo puede modificarse con el consentimiento unánime de los fiduciarios y los fideicomisarios.
• Es remunerado. El fideicomiso se presume remunerado y, si el acto no fija honorarios, el artículo 35 aplica una remuneración del 0,5% anual del valor neto del patrimonio fideicomitido, exigible cuando se aprueban las cuentas del fiduciario.

La forma pesa tanto como el fondo. El fideicomiso se constituye por acto auténtico ante notario o por acto bajo firma privada con firmas legalizadas, se inscribe en el Registro Mercantil de la Cámara de Comercio del fiduciario y recibe de la DGII su propio número de contribuyente; una vivienda pasa al fideicomiso solo cuando el cambio de titular se inscribe en el Registro de Títulos.

Su nombre, una sociedad o un fideicomiso: qué cambia con cada opción

La tabla compara los tres titulares posibles en los puntos que resuelven los textos oficiales. Cuando una celda remite a preguntar, es porque ninguna fuente consultada para esta página lo responde para todos los compradores, y la respuesta puede depender de su situación.

¿Puede un fideicomiso guardar su residencia para sus herederos?

La modalidad pensada para ello es el fideicomiso de planificación sucesoral del artículo 55. Su reglamento de aplicación, el Decreto 95-12, lo describe como un fideicomiso en el que el fiduciario administra los bienes y dispone de ellos y, tras la muerte del fideicomitente, distribuye sus beneficios entre los beneficiarios que este eligió. Tres rasgos merecen atención antes de construir un plan sobre él.

La formalidad lo mantiene vivo. El artículo 52 cuenta la muerte del fideicomitente entre las causas de extinción del fideicomiso, salvo que haya firmado el acto auténtico que la ley exige para la planificación sucesoral. Las instrucciones sobre lo que ocurrirá tras el fallecimiento solo pueden añadirse después de constituido el fideicomiso si este es revocable, porque se consideran una modificación del acto.

Traslada el impuesto, no lo elimina. Según el artículo 46, el aporte de bienes a un fideicomiso de planificación sucesoral no está sujeto al impuesto sucesoral ni al de donaciones, pero sí a los impuestos de transferencia y de registro. Cuando el fiduciario entrega después los bienes, o las rentas de su liquidación, a los herederos del fideicomitente tras su muerte, esa entrega tributa a la tasa que la ley fija para las sucesiones, sobre el valor de ese momento.

Actúa dentro del derecho sucesorio, no al margen de él. El artículo 55 prohíbe que ese fideicomiso afecte la reserva que el Código Civil dominicano guarda a ciertos herederos. Si esa reserva alcanza a una sucesión concreta es otra cuestión: para un propietario domiciliado en el extranjero, la Ley 544-14 remite en general la sucesión a la ley del domicilio, de modo que qué normas se aplican a la suya es una pregunta para un abogado dominicano que trabaje con su asesor habitual. Una amplia reforma tributaria, la Ley 30-26, se aprobó en junio de 2026, y nada de lo leído para esta página indica si tocó los artículos sobre el fideicomiso, así que confirme el régimen vigente antes de contar con él.

Tener el condo a través de una sociedad

Una sociedad también puede ser titular de un inmueble dominicano. La SRL, la sociedad de responsabilidad limitada dominicana, es una de las formas que puede adoptar una sociedad tenedora: requiere entre 2 y 50 socios y un capital social mínimo de RD$100.000, monto que el Ministerio de Industria y Comercio puede revisar. Cuando la sociedad es la dueña de la residencia, lo que usted posee son participaciones. Son ellas, y no el título, las que se transmiten a su fallecimiento, y la sociedad lleva su propia contabilidad y presenta sus propias declaraciones mientras exista. Cuando la compradora es una sociedad, el Registro de Títulos pide además los documentos de identidad de sus representantes, su Registro Mercantil si realiza actividades comerciales habituales en el país, y el acta de asamblea o los estatutos, visados por la Cámara de Comercio, que autorizan a quien firma.

Dos precauciones valen tanto para las sociedades como para los fideicomisos. La primera es el momento. Pasar una residencia de su nombre al de una sociedad o un fideicomiso después de la compra es una transferencia inscrita en sí misma, con su propio impuesto que revisar, y los beneficios de CONFOTUR para el comprador, ligados a una clasificación que el desarrollador de Belara prevé obtener pero que aún no ha recibido, están pensados para los primeros compradores del desarrollador. Decida el titular antes de firmar, no después. La segunda es el motivo. En una respuesta de 2025 a un contribuyente, la DGII recordó que las formas jurídicas adoptadas no la obligan y que, cuando una forma es manifiestamente inapropiada a la realidad de los hechos y reduce el impuesto, la ley se aplica prescindiendo de ella. Una estructura se elige por razones que se sostengan solas, como la propiedad compartida entre varias personas o la sucesión, y son su propio abogado dominicano y su contador quienes deben confirmar que le conviene.

Cuando el vendedor resulta ser un fiduciario

Un fideicomiso también puede estar del lado del vendedor en una compra sobre plano. El artículo 58 prevé el fideicomiso de desarrollo inmobiliario, un patrimonio independiente que un fiduciario gestiona por cuenta y riesgo de sus beneficiarios para llevar un proyecto del diseño y la construcción a la venta o el alquiler. Cuando un proyecto lo usa, el fiduciario es el titular del terreno, con plenas facultades para administrarlo y disponer de él según la finalidad del fideicomiso y dentro de los límites de su acto, y la posición del comprador de una unidad dentro de esa estructura la fija el contrato del propio fideicomiso, no la ley.

Nada en los registros de este sitio indica si el terreno o el proyecto de Belara están en un fideicomiso, y esta página no sugiere ni lo uno ni lo otro. Los documentos del proyecto responden a esa pregunta, y son ellos los que su abogado debe leer antes de que usted firme por una de sus 59 residencias. En un edificio nuevo, además, cada residencia recibe su propio certificado de título solo cuando se registra el régimen de condominio, una razón adicional para fijar el nombre del titular desde el contrato.

Preguntas que resolver antes de firmar por una residencia de Belara

Nada de esto es asesoría legal. Un abogado dominicano que actúe solo para usted debe revisar cualquier estructura de fideicomiso o de sociedad antes de que usted se comprometa, y estas son las preguntas que conviene hacerle primero.

1. Elegir primero el titular
   Decida si el título irá a su nombre, al de una sociedad o al de un fideicomiso antes de firmar el contrato, porque un cambio posterior es una transferencia inscrita con su propio impuesto.
2. Preguntar por CONFOTUR
   La clasificación de Belara está prevista, no otorgada. Pregunte si sus beneficios para primeros compradores alcanzarían a una sociedad o a un fideicomiso que compre al desarrollador; nada de lo leído para esta página lo resuelve.
3. Pedir por escrito las condiciones del fideicomiso
   Si se propone un fideicomiso, confirme la categoría del fiduciario y su supervisor, sus honorarios (la regla supletoria de la ley es el 0,5% anual cuando el acto calla) y si el acto es revocable.
4. Trazar el mapa de la herencia
   Establezca qué ley sucesoria regirá su sucesión y si el acto auténtico que exige un fideicomiso de planificación sucesoral forma parte del plan.
5. Consultar también en su país
   Pregunte al asesor que prepara su declaración de impuestos en su país cómo se trata allí un fideicomiso o una sociedad dominicana; la respuesta puede cambiar el costo de cada opción de esta página.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero constituir un fideicomiso en República Dominicana?

Sí. La Ley 189-11 define al fideicomitente como cualquier persona física o jurídica con capacidad para disponer de los bienes, y el acto constitutivo recoge la nacionalidad y el pasaporte o la cédula de cada fideicomitente persona física. El fiduciario, en cambio, debe ser una persona jurídica dominicana autorizada.

¿Puedo ser el fiduciario de mi propio fideicomiso dominicano?

No. El artículo 25 de la Ley 189-11 reserva el papel de fiduciario a personas jurídicas autorizadas, así que una persona física no puede ejercerlo. Sí puede ser, a la vez, fideicomitente y beneficiario si el acto lo prevé.

¿Un fideicomiso evita el impuesto sucesoral dominicano sobre un condo?

No según las normas leídas para esta página. Los bienes que entran en un fideicomiso de planificación sucesoral no pagan impuesto sucesoral ni de donaciones al aportarse, pero sí los de transferencia y registro, y su entrega posterior a sus herederos tributa a la tasa que la ley fija para las sucesiones. Confirme la situación actual con un asesor tributario dominicano.

¿Paga un fideicomiso el impuesto anual a la propiedad?

Sí. La DGII incluye a los fideicomisos, junto a las personas físicas, entre los contribuyentes del IPI, y les aplica el 1% sobre todo el valor gravado de sus inmuebles, sin el umbral que una persona física descuenta primero.

¿Se vende Belara mediante un fideicomiso?

Esta página no lo dice, porque nada en los registros de este sitio establece cómo está estructurado el proyecto. Pida los documentos del proyecto y haga que su abogado los lea; un fideicomiso, cuando existe, está inscrito en el Registro Mercantil y tiene su propio número de contribuyente.