Invertir en República Dominicana: lo que dice la ley, lo que dicen los datos y lo que proyecta un edificio

Antes de invertir en República Dominicana hay que responder tres preguntas distintas que a menudo se mezclan: qué permite la ley a un extranjero, qué ha hecho recientemente la economía y cuánto se proyecta que rinda un inmueble concreto. Esta página las aborda en ese orden y las mantiene separadas. El inmueble es Belara, 59 residencias en Green Village, dentro de Cap Cana, con precios desde US$318.701 y entrega prevista para el T4 de 2029; sus cifras son proyecciones del desarrollador, no garantías.

Qué promete la ley dominicana al inversionista extranjero

La Ley de Inversión Extranjera, la Ley 16-95, promulgada en noviembre de 1995 y modificada en 2003, es breve y conviene leerla en su texto original. Su artículo 3 enumera los destinos que puede tener la inversión extranjera, y los inmuebles ubicados en la República Dominicana son uno de ellos. Su artículo 6 coloca a los inversionistas extranjeros en pie de igualdad con los nacionales, con los mismos derechos y obligaciones, salvo las excepciones de esa ley o de leyes especiales. Aparte de eso, un extranjero puede comprar y mantener un inmueble dominicano a su propio nombre, y el antiguo requisito de autorización presidencial previa quedó abolido por decreto en 1998.

Un artículo exige una lectura cuidadosa. El artículo 7 permite remesar al exterior, en moneda convertible y sin autorización previa, el capital invertido y los dividendos declarados, una vez pagado el impuesto sobre la renta. Pero las inversiones a las que se refiere son las que define el artículo 1, que describe aportes al capital de una empresa que opera en el país, registrados ante el Centro de Exportación e Inversión, el CEI-RD. El texto no dice cómo se aplica eso a una persona que compra directamente una residencia a su nombre. Es una pregunta para un abogado dominicano antes de estructurar una compra, y esta página no la responde.

Lo que muestran los últimos indicadores publicados

Las cifras económicas envejecen rápido, así que cada una lleva aquí su fuente y su periodo. El Macro Poverty Outlook del Banco Mundial de abril de 2026 registra un crecimiento promedio de 5,2% en las dos décadas hasta 2025 y describe al país como una de las economías de mayor crecimiento de América Latina. Los resultados preliminares del Banco Central para el año 2025 muestran un crecimiento real de 2,1%, una moderación que el banco atribuye a la incertidumbre global y a condiciones financieras más estrictas.

En inversión, las cifras preliminares del Banco Central sitúan la inversión extranjera directa de 2025 en US$5,03 mil millones, un récord según esos datos, de la cual el sector inmobiliario recibió el 15,7% de los flujos. El Ministerio de Turismo contabilizó 11.676.901 visitantes en 2025. Ninguna de estas cifras es un pronóstico, ninguna describe un edificio concreto y ninguna es motivo para esperar que un inmueble se revalorice. Describen el entorno, no la inversión.

Dónde encaja Punta Cana en ese panorama

Para un inmueble en el este de la isla, la cifra relevante es cómo llegan los visitantes. El informe del Banco Central sobre el flujo turístico de 2025 contabiliza 5.275.492 llegadas de extranjeros no residentes por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana, el 71,9% del total nacional. Los agregadores de rutas listaban unos 90 destinos sin escala desde ese aeropuerto cuando se escribió esta página, un recuento que cambia cada temporada.

Belara está dentro de Cap Cana, en la comunidad residencial planificada de Green Village, a unos veinte minutos en coche de ese aeropuerto y a unos doce de la playa de Juanillo, ambos tiempos medidos desde la ubicación del propio desarrollador y sin tráfico. No es un edificio frente al mar ni se presenta como tal: su entorno es una comunidad con un parque central al que el edificio se abre directamente, un producto distinto de una franja hotelera, para quien compra y para quien se hospeda.

Qué es una residencia de Belara como inversión, y qué no es

Belara tiene 59 residencias, desde US$318.701, con entrega prevista para el T4 de 2029. Esa fecha es lo primero que un inversionista debe tener en cuenta: el capital comprometido hoy no genera alquileres hasta que el edificio se entregue y se amueble, y las residencias se entregan con electrodomésticos y aire acondicionado pero sin muebles.

La proyección del propio desarrollador muestra un rendimiento neto de 8,3-8,4% para sus dos residencias modeladas. Supone una ocupación del 70%, descuenta una comisión de administración del 20%, los costos operativos, las cuotas de la asociación y el seguro, y una reserva para reponer el mobiliario, y muestra el impuesto a la propiedad en cero porque supone una clasificación CONFOTUR que está prevista, pero todavía no otorgada. Los alquileres tienen un mínimo de 3 noches. Lea cada parte como una hipótesis que hay que poner a prueba: si la ocupación es menor, o si la clasificación no se obtiene, la cifra neta cambia. Son proyecciones, no garantías.

Los impuestos entre el bruto y el neto

Dos impuestos dominicanos deciden qué parte del alquiler bruto llega al propietario. El alojamiento turístico de corta estancia paga ITBIS del 18%, y quien responde por él es el anfitrión, no la plataforma de reservas. Y al propietario que no es residente fiscal se le retiene el 27% del ingreso bruto por alquiler, sin deducciones, como pago único y definitivo. Las tasas cambian, así que confirme ambas con un contador dominicano antes de fiarse de cualquier cifra neta, incluida la nuestra.

CONFOTUR, el régimen de incentivo turístico de la Ley 158-01, contempla dos exenciones para los proyectos que califican: el impuesto de transferencia del 3% en la primera compra al desarrollador y el impuesto anual a la propiedad del 1% sobre el valor que excede un umbral exento, con un periodo de exención de 15 años que la ley fija para esos proyectos. Los ingresos por alquiler se rigen por sus propias reglas. En Belara la clasificación está prevista por el desarrollador y todavía no otorgada, así que cómo se aplicaría a una unidad y a un propietario concretos será una pregunta para su abogado cuando lo esté.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero invertir en inmuebles en República Dominicana?

Sí. La Ley 16-95 incluye los inmuebles entre los destinos permitidos de la inversión extranjera, y un extranjero puede ser titular de un inmueble dominicano a su propio nombre en las mismas condiciones que un dominicano.

¿El 8,3-8,4% de Belara es un rendimiento garantizado?

No. Es la proyección del desarrollador, con una ocupación supuesta del 70%, una comisión de administración del 20% y una clasificación CONFOTUR prevista pero no otorgada. El resultado real depende de la ocupación, los costos y los impuestos.

¿Cómo tributa el alquiler de un propietario no residente?

Las estancias cortas pagan ITBIS del 18%, a cargo del anfitrión, y al no residente se le retiene el 27% del ingreso bruto por alquiler, sin deducciones. Las tasas cambian, así que confírmelas con un contador dominicano.