Fideicomiso, société ou nom propre : choisir qui détient le titre d'un condo dominicain

Le fideicomiso est la fiducie dominicaine créée par la Ley 189-11 : des biens passent dans un patrimoine distinct qu'une personne morale dominicaine agréée, le fiduciaire, administre pour les bénéficiaires désignés par le constituant. Un acheteur étranger n'a besoin ni d'une fiducie ni d'une société pour posséder un condo ici, puisque le titre peut être établi à son propre nom ; ce sont donc des choix, et chacun a ses conséquences sur l'impôt foncier annuel, les formalités et la succession. Cette page les expose pour une résidence de Belara, l'une des 59 de Cap Cana dont la livraison est prévue au T4 2029, à titre d'information générale et non de conseil juridique.

Faut-il une fiducie ou une société pour acheter un condo ici ?

Non. Un ressortissant étranger peut posséder un bien immobilier dominicain à son propre nom, dans les mêmes conditions qu'un Dominicain, sans autorisation à obtenir ni condition de résidence à remplir. Pour le dossier de transfert, la DGII, l'administration fiscale, demande que l'acheteur et le vendeur soient tous deux inscrits à son registre des contribuables, le RNC, et le Registro de Títulos identifie un particulier étranger par son passeport et une pièce d'identité nationale de son pays d'origine. Ce sont des formalités d'identité et d'enregistrement fiscal, pas des conditions du droit de posséder.

Une fiducie ou une société répond donc à une autre question : non pas savoir si vous pouvez posséder, mais au nom de qui la résidence doit être inscrite, et ce qui en découle pour l'impôt, la gestion et la succession. Le mot fideicomiso arrive généralement à l'acheteur par deux chemins. Un vendeur peut l'employer pour expliquer comment un projet est détenu, et un conseiller peut le suggérer pour détenir le logement lui-même. Les deux usages fonctionnent différemment, et la suite de cette page les traite l'un après l'autre, en commençant par celui qui relève de votre décision.

Ce qu'est un fideicomiso, vu du côté de l'acheteur

La Ley 189-11, la loi de 2011 qui a introduit la fiducie en droit dominicain, l'organise autour de trois parties. Le fideicomitente (constituant) transfère des biens ou des droits ; le fiduciario (fiduciaire) les détient comme patrimoine distinct et les administre selon les instructions du constituant ; le fideicomisario (bénéficiaire) est la personne pour qui ils sont administrés. La loi nomme six catégories, des fiducies philanthropiques à celles qui garantissent des émissions de titres, et en admet d'autres. Trois peuvent concerner l'achat d'un logement : la fiducie de développement qu'un projet peut utiliser, la fiducie de garantie, dans laquelle un bien garantit une dette envers un créancier, et la fiducie de planification successorale qu'un propriétaire peut constituer. Quatre règles décident si votre propre fiducie a du sens :

• Vous ne pouvez pas être votre propre fiduciaire. Le fiduciaire doit être une personne morale dominicaine d'un type énuméré à l'article 25, comme une société dont l'unique activité est d'agir en fiduciaire, une banque multiple ou une association d'épargne et de prêt. Un particulier ne peut pas tenir ce rôle et, en principe, le fiduciaire ne peut pas être aussi bénéficiaire (articles 31 et 51).
• Vous pouvez être le bénéficiaire. Selon l'article 22, une même personne peut être constituant et bénéficiaire si l'acte le prévoit : c'est ainsi qu'un propriétaire peut placer un logement en fiducie tout en restant celui pour qui il est détenu.
• Elle est irrévocable, sauf mention contraire. L'article 5 présume toute fiducie irrévocable. Une fois l'acceptation du fiduciaire donnée, un acte qui ne réserve pas expressément la révocation ne peut être modifié qu'avec le consentement unanime des fiduciaires et des bénéficiaires.
• Elle est rémunérée. Une fiducie est présumée rémunérée et, si l'acte ne fixe aucun honoraire, l'article 35 en applique un de 0,5 % par an de la valeur nette du patrimoine fiduciaire, exigible une fois les comptes du fiduciaire approuvés.

La forme compte autant que le fond. La fiducie se constitue par acte notarié ou par acte sous seing privé aux signatures légalisées, s'inscrit au Registro Mercantil de la Chambre de commerce du fiduciaire et reçoit de la DGII son propre numéro fiscal ; un logement n'appartient à la fiducie qu'une fois le changement de titulaire inscrit au Registro de Títulos.

Nom propre, société ou fiducie : ce que change chaque choix

Le tableau compare les trois détenteurs possibles sur les points que les textes publics tranchent. Lorsqu'une case invite à poser la question, c'est qu'aucune source consultée pour cette page n'y répond pour tous les acheteurs, et que la réponse peut dépendre de votre situation.

Une fiducie peut-elle détenir votre résidence pour vos héritiers ?

La catégorie prévue pour cela est le fideicomiso de planificación sucesoral, la fiducie de planification successorale de l'article 55. Son règlement d'application, le Decreto 95-12, la décrit comme une fiducie dans laquelle le fiduciaire administre les biens et en dispose puis, après le décès du constituant, en distribue les fruits aux bénéficiaires que celui-ci a choisis. Trois traits méritent attention avant de bâtir un plan sur elle.

La forme la maintient en vie. L'article 52 compte le décès du constituant parmi les causes d'extinction d'une fiducie, sauf si celui-ci a signé l'acte authentique que la loi exige pour la planification successorale. Des instructions sur ce qui suivra le décès ne peuvent être ajoutées après la constitution que si la fiducie est révocable, car elles valent modification de l'acte.

Elle déplace l'impôt sans le supprimer. Selon l'article 46, l'apport de biens à une fiducie de planification successorale échappe aux droits de succession et de donation, mais supporte les droits de mutation et d'enregistrement. Lorsque le fiduciaire remet ensuite les biens, ou le produit de leur liquidation, aux héritiers du constituant après son décès, cette remise est imposée au taux que la loi fixe pour les successions, sur la valeur à ce moment-là.

Elle s'inscrit dans le droit successoral, sans le contourner. L'article 55 interdit à une telle fiducie de porter atteinte à la réserve que le Code civil dominicain accorde à certains héritiers. Savoir si cette réserve s'applique à une succession donnée est une autre question : pour un propriétaire domicilié à l'étranger, la Ley 544-14 renvoie en général la succession à la loi du domicile, si bien que les règles applicables à la vôtre relèvent d'un avocat dominicain travaillant avec votre conseiller habituel. Une vaste réforme fiscale, la Ley 30-26, a été adoptée en juin 2026, et rien de ce qui a été lu pour cette page n'indique si elle a touché les articles sur la fiducie : vérifiez le régime en vigueur avant de vous y fier.

Détenir le condo par l'intermédiaire d'une société

Une société peut elle aussi détenir un titre dominicain. La SRL, la société à responsabilité limitée dominicaine, est l'une des formes qu'une société de détention peut prendre : elle compte de 2 à 50 associés et un capital social minimum de 100 000 RD$, montant que le ministère de l'Industrie et du Commerce peut réviser. Une fois la société propriétaire de la résidence, ce que vous détenez, ce sont des parts. Ce sont elles, et non le titre, qui se transmettent à votre décès, et la société tient sa propre comptabilité et dépose ses propres déclarations tant qu'elle existe. Lorsqu'une société achète, le Registro de Títulos demande aussi les pièces d'identité de ses représentants, son Registro Mercantil si elle exerce habituellement une activité commerciale dans le pays, et le procès-verbal ou les statuts, visés par la Chambre de commerce, qui autorisent la personne qui signe.

Deux précautions valent pour les sociétés comme pour les fiducies. La première tient au calendrier. Faire passer une résidence de votre nom à celui d'une société ou d'une fiducie après l'achat est un transfert inscrit à part entière, avec sa propre fiscalité à vérifier, et les avantages CONFOTUR côté acheteur, liés à un classement que le promoteur de Belara prévoit d'obtenir mais qu'il n'a pas encore reçu, sont prévus pour les premiers acquéreurs auprès du promoteur. Choisissez le détenteur avant de signer, pas après. La seconde tient au motif. Dans une réponse de 2025 à un contribuable, la DGII a rappelé que les formes juridiques adoptées ne la lient pas et que, lorsqu'une forme est manifestement inadaptée aux faits et réduit l'impôt dû, la loi s'applique sans en tenir compte. Une structure se choisit pour des raisons qui tiennent par elles-mêmes, comme la détention à plusieurs ou la succession, et c'est à votre propre avocat dominicain et à votre comptable de confirmer qu'elle vous convient.

Quand le vendeur se révèle être un fiduciaire

Une fiducie peut aussi se trouver du côté du vendeur dans un achat sur plan. L'article 58 prévoit une fiducie de développement immobilier, patrimoine indépendant qu'un fiduciaire gère pour le compte de ses bénéficiaires et à leurs risques, afin de mener un projet de la conception et de la construction jusqu'à la vente ou à la location. Lorsqu'un projet y recourt, le fiduciaire détient le terrain avec les pleins pouvoirs pour l'administrer et en disposer selon la finalité de la fiducie et dans les limites de son acte, et la place qu'occupe l'acheteur d'un lot dans ce montage est fixée par le contrat de la fiducie, non par la loi.

Rien dans les documents de ce site n'indique si le terrain ou le projet de Belara est détenu en fiducie, et cette page ne suggère ni l'un ni l'autre. Les documents du projet répondent à cette question, et ce sont eux que votre avocat doit lire avant que vous signiez pour l'une de ses 59 résidences. Dans un immeuble neuf, chaque résidence ne reçoit d'ailleurs son propre certificat de titre qu'une fois le régime de copropriété inscrit, raison de plus pour fixer le nom du détenteur dès le contrat.

Les questions à régler avant de signer pour une résidence de Belara

Rien de ceci n'est un conseil juridique. Un avocat dominicain qui agit pour vous seul doit examiner toute structure de fiducie ou de société avant que vous ne vous engagiez, et voici les questions à lui poser en premier.

1. Choisir d'abord le détenteur
   Décidez si le titre sera à votre nom, à celui d'une société ou à celui d'une fiducie avant la signature du contrat, car un changement ultérieur est un transfert inscrit, avec sa propre fiscalité.
2. Poser la question CONFOTUR
   Le classement de Belara est prévu, pas accordé. Demandez si ses avantages pour les premiers acquéreurs profiteraient à une société ou à une fiducie qui achète au promoteur ; rien de ce qui a été lu pour cette page ne le tranche.
3. Obtenir par écrit les conditions de la fiducie
   Si une fiducie est proposée, faites confirmer la catégorie du fiduciaire et son autorité de contrôle, ses honoraires (le taux supplétif prévu par la loi est de 0,5 % par an quand l'acte se tait) et le caractère révocable ou non de l'acte.
4. Faire le point sur la succession
   Établissez quelle loi successorale régira votre succession, et si l'acte authentique qu'exige une fiducie de planification successorale fait partie du plan.
5. Vérifier aussi dans votre pays
   Demandez au conseiller qui prépare votre déclaration fiscale dans votre pays comment une fiducie ou une société dominicaine y est traitée ; la réponse peut changer le coût de chaque option de cette page.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il constituer un fideicomiso en République dominicaine ?

Oui. La Ley 189-11 définit le constituant comme toute personne physique ou morale ayant la capacité de disposer des biens, et l'acte de fiducie mentionne la nationalité et le passeport ou la pièce d'identité de chaque constituant personne physique. Le fiduciaire, lui, doit être une personne morale dominicaine agréée.

Puis-je être le fiduciaire de ma propre fiducie dominicaine ?

Non. L'article 25 de la Ley 189-11 réserve le rôle de fiduciaire à des personnes morales agréées, si bien qu'un particulier ne peut pas l'exercer. Vous pouvez en revanche être à la fois constituant et bénéficiaire si l'acte le prévoit.

Une fiducie évite-t-elle les droits de succession dominicains sur un condo ?

Pas selon les règles lues pour cette page. Les biens placés dans une fiducie de planification successorale échappent aux droits de succession et de donation à l'entrée, mais supportent les droits de mutation et d'enregistrement, et leur remise ultérieure à vos héritiers est imposée au taux que la loi fixe pour les successions. Faites confirmer la situation actuelle par un conseiller fiscal dominicain.

Une fiducie paie-t-elle l'impôt foncier annuel ?

Oui. La DGII range les fiducies, avec les particuliers, parmi les contribuables de l'IPI, et applique à une fiducie 1 % sur toute la valeur imposable de ses biens, sans le seuil qu'un propriétaire particulier déduit d'abord.

Belara est-il vendu par l'intermédiaire d'un fideicomiso ?

Cette page ne le dit pas, car rien dans les documents de ce site n'établit comment le projet est détenu. Demandez les documents du projet et faites-les lire par votre avocat ; une fiducie, lorsqu'elle existe, est inscrite au Registro Mercantil et possède son propre numéro fiscal.