Lire la loi CONFOTUR comme une procédure, pas une étiquette — et où en est Belara

On résume souvent CONFOTUR en une phrase : les acquéreurs de projets éligibles échappent à la taxe de mutation de 3 % et à l'impôt foncier annuel de 1 %. C'est exact, mais cela masque ce qu'un acquéreur doit surtout comprendre : les avantages CONFOTUR ne s'attachent à un projet qu'une fois qu'un conseil public l'a classé, par résolution et par étapes. La loi 158-01 est une procédure avant d'être un avantage. Ce guide explique cette procédure, ce que certifie chaque étape, comment chacun peut vérifier la situation d'un projet, et où se situe précisément aujourd'hui Belara, immeuble de 59 résidences à Green Village, Cap Cana.

À qui la loi 158-01 s'adresse réellement

La loi 158-01 sur la promotion du développement touristique a été adoptée en 2001 et modifiée en 2013 par la loi 195-13. Lue en entier, elle s'adresse surtout à l'entreprise qui construit et exploite un projet touristique, pas à la personne qui y achète un logement. Le résumé des avantages publié par le ministère du Tourisme cite une exclusion de l'impôt sur le revenu pour ceux qui investissent dans les activités régies par la loi, un allègement des droits d'importation et de l'ITBIS sur les machines, équipements et matériaux nécessaires pour construire et équiper le projet, l'exonération des frais liés à ses plans et études, et l'absence de retenue sur ses financements. Ce sont les incitations du promoteur, et un acquéreur d'appartement ne les reçoit pas.

Deux dispositions touchent l'acquéreur. Le premier acquéreur auprès du promoteur d'un projet classé est exonéré de la taxe de mutation de 3 % sur l'achat, ainsi que de l'impôt foncier annuel de 1 %, l'IPI — lequel, hors CONFOTUR, ne frappe que la valeur au-delà d'un seuil d'exonération ajusté chaque année. Les acheteurs en revente sont exclus, et le ministère précise que les incitations visent les projets de construction neuve. Le reste de la loi explique comment un projet obtient le droit de transmettre ces deux avantages.

Deux résolutions : comment un projet est classé

Un projet ne devient pas éligible en se présentant comme CONFOTUR. Il l'est lorsque le Consejo de Fomento Turístico l'approuve, par résolution, comme susceptible de bénéficier de la loi. Le ministère distingue deux étapes : un classement provisoire et un classement définitif. Les demandes se font uniquement sur le portail en ligne du ministère, et tous les documents et plans doivent être en espagnol.

Ce qui distingue les deux étapes, ce sont leurs exigences. La demande provisoire repose sur un avant-projet architectural, une étude de préfaisabilité, la preuve du droit sur le terrain, la non-objection du ministère du Tourisme et la preuve que les permis ont été demandés. La demande définitive exige ce que la provisoire ne faisait qu'anticiper : le projet architectural complet, une autorisation environnementale en vigueur, les approbations des autorités municipales et nationales compétentes, la résolution de non-objection d'usage des sols du ministère, une étude de faisabilité complète, et le numéro et la date de la résolution provisoire s'il y en a eu une. Autrement dit, un classement définitif atteste que les autorisations sont obtenues ; un classement provisoire atteste que le projet paraît éligible sur le papier.

Où en est Belara, précisément

Le promoteur de Belara prévoit le classement CONFOTUR du projet. Il n'a pas été accordé, et ce site ne le présente ni comme accordé ni comme en cours. Le seul document d'approbation de Belara est l'approbation conceptuelle du conseil d'urbanisme de Cap Cana de mai 2026, expressément conditionnelle, qui précise qu'elle ne remplace pas les autorisations publiques. C'est une étape réelle et utile au sein de Cap Cana, mais ce n'est pas une résolution CONFOTUR, ni provisoire ni définitive.

Cela compte pour un chiffre en particulier. La projection de rendement du promoteur affichée sur ce site — 8,3 à 8,4 % net pour une occupation supposée de 70 % — compte l'impôt foncier à zéro parce qu'elle suppose l'exonération prévue. Si le classement n'était pas obtenu, cette ligne de la projection changerait. Une projection reste une projection, pas une garantie ; il s'agit simplement de savoir laquelle de ses hypothèses dépend d'une décision que le conseil n'a pas encore prise.

Quand l'exonération courrait, et pourquoi elle n'est pas automatique

La loi prévoit une période d'exonération de quinze ans pour les projets éligibles, à compter de l'achèvement de la construction selon l'article 7. La livraison de Belara étant prévue au T4 2029, ce délai ne pourrait pas commencer avant, et seulement si le projet est classé. La façon dont cette période s'applique à une résidence et à un propriétaire donnés relève de votre avocat, et cette page ne peut pas l'affirmer pour votre titre.

L'exonération ne s'applique pas non plus d'elle-même. Elle doit être demandée et inscrite sur le titre ; un acquéreur d'un projet classé qui n'accomplit pas cette démarche n'a qu'un avantage théorique. Et comme l'exonération de l'IPI est une exonération d'impôt foncier, elle est distincte de l'imposition des revenus locatifs. Les loyers d'un propriétaire non résident supportent une retenue de 27 % sur le montant brut, sans déduction, et les séjours de courte durée sont soumis à un ITBIS de 18 % dont l'hôte, et non la plateforme de réservation, est redevable. Les taux évoluent : vérifiez-les avant de vous y fier, et soumettez l'articulation des deux à votre avocat.

Vérifier vous-même la situation CONFOTUR d'un projet

Rien de tout cela n'oblige à croire un promoteur sur parole, nous compris. Le ministère publie de quoi vérifier, et les questions sont brèves.

1. Utiliser la consultation publique du ministère
   Le portail CONFOTUR comporte une page de consultation des classements accordés aux projets touristiques, filtrable par étape (provisoire ou définitive), par statut (approuvé, rejeté ou reporté) et par province. Belara se trouve dans la province de La Altagracia.
2. Demander la résolution, pas l'adjectif
   Un projet classé dispose d'une résolution avec un numéro et une date. Demandez de quelle étape il s'agit, et lisez-la. « Projet CONFOTUR » dans une brochure n'est pas un document.
3. Vérifier que vous êtes premier acquéreur
   Les exonérations côté acquéreur visent les premiers acheteurs auprès du promoteur. Un achat en revente dans le même immeuble ne les emporte pas.
4. Faire demander et inscrire l'exonération par votre avocat
   L'exonération doit être demandée et inscrite sur le titre. Demandez à votre avocat de confirmer comment et quand cela se fera pour votre résidence.

Questions fréquentes

Belara est-il approuvé CONFOTUR ?

Pas encore. Le promoteur prévoit le classement CONFOTUR de Belara, mais aucune résolution CONFOTUR n'a été accordée. Le seul document d'approbation à ce jour est l'approbation conceptuelle et conditionnelle du conseil d'urbanisme de Cap Cana de mai 2026, qui n'est pas un classement CONFOTUR. Vous pouvez vérifier vous-même la situation de tout projet sur l'outil de consultation CONFOTUR du ministère du Tourisme.

Quelle différence entre classement provisoire et classement définitif ?

Ce sont deux résolutions du Consejo de Fomento Turístico approuvant un projet comme éligible aux avantages de la loi 158-01. L'étape provisoire repose sur un avant-projet et une étude de préfaisabilité ; l'étape définitive exige le projet complet ainsi que les autorisations environnementales, municipales et d'usage des sols, et cite la résolution provisoire s'il y en a eu une. Un classement définitif vous indique que les autorisations sont obtenues.

L'exonération CONFOTUR passerait-elle à la personne qui rachète ma résidence ?

Non. Les avantages côté acquéreur visent les premiers acheteurs auprès du promoteur, et les achats en revente en sont exclus.

La loi 158-01 accorde-t-elle aux acquéreurs une exonération d'impôt sur le revenu ?

Les incitations en matière d'impôt sur le revenu et d'importation visent l'entreprise qui construit et exploite le projet. Ce qui revient au premier acquéreur d'un projet classé, c'est l'exonération de la taxe de mutation de 3 % et de l'IPI de 1 %. L'imposition des loyers relève de ses propres règles, et c'est une question pour votre avocat.