Investir en République dominicaine : ce que dit la loi, ce que disent les chiffres et ce que projette un immeuble

Avant d'investir en République dominicaine, il faut répondre à trois questions distinctes, souvent confondues : ce que la loi permet à un étranger, ce que l'économie a fait récemment, et ce qu'un bien précis est censé rapporter. Cette page les prend dans cet ordre et les garde séparées. Le bien est Belara, 59 résidences à Green Village, dans Cap Cana, proposées à partir de 318 701 $ US avec une livraison prévue au T4 2029 ; ses chiffres sont des projections du promoteur, pas des garanties.

Ce que la loi dominicaine promet à l'investisseur étranger

La loi dominicaine sur l'investissement étranger, la Ley 16-95, promulguée en novembre 1995 et modifiée en 2003, est courte et mérite d'être lue dans le texte. Son article 3 énumère les destinations que peut prendre l'investissement étranger, et les biens immobiliers situés en République dominicaine en font partie. Son article 6 place les investisseurs étrangers sur le même pied que les nationaux, avec les mêmes droits et obligations, sauf les exceptions prévues par cette loi ou par des lois spéciales. Par ailleurs, un ressortissant étranger peut acquérir et détenir un bien dominicain en son nom propre, et l'ancienne exigence d'une autorisation présidentielle préalable a été supprimée par décret en 1998.

Un article demande une lecture attentive. L'article 7 permet aux investisseurs de transférer à l'étranger, en devise convertible et sans autorisation préalable, le capital investi et les dividendes déclarés, après impôt sur le revenu. Mais les investissements qu'il vise sont ceux que définit l'article 1, qui décrit des apports au capital d'une société opérant dans le pays, enregistrés auprès du centre d'exportation et d'investissement CEI-RD. Le texte ne dit pas comment cela s'applique à une personne qui achète directement une résidence en son nom propre. C'est une question à poser à un avocat dominicain avant de structurer un achat, et cette page n'y répond pas.

Ce que montrent les derniers indicateurs publiés

Les chiffres économiques vieillissent vite : chacun porte donc ici son éditeur et sa période. Le Macro Poverty Outlook de la Banque mondiale d'avril 2026 relève une croissance moyenne de 5,2 % sur les deux décennies précédant 2025 et qualifie le pays de l'une des économies à la croissance la plus rapide d'Amérique latine. Les résultats provisoires de la Banco Central pour la seule année 2025 font état d'une croissance réelle de 2,1 %, un ralentissement que la banque attribue à l'incertitude mondiale et à des conditions financières plus strictes.

Côté investissement, les chiffres provisoires de la Banco Central situent l'investissement direct étranger de 2025 à 5,03 milliards de dollars US, un record selon ces chiffres, dont l'immobilier a reçu 15,7 % des flux. Le ministère du Tourisme a compté 11 676 901 visiteurs en 2025. Aucun de ces chiffres n'est une prévision, aucun ne décrit un immeuble en particulier, et aucun n'est une raison d'attendre une plus-value. Ils décrivent le décor, pas l'investissement.

La place de Punta Cana dans ce tableau

Pour un bien situé à l'est de l'île, le chiffre pertinent est la façon dont les visiteurs arrivent. Le rapport de la Banco Central sur les flux touristiques de 2025 compte 5 275 492 arrivées d'étrangers non résidents par l'aéroport international de Punta Cana, soit 71,9 % du total national. Les agrégateurs de routes recensaient environ 90 destinations sans escale au départ de cet aéroport au moment de la rédaction, un décompte qui change à chaque saison.

Belara se trouve dans Cap Cana, au sein de la communauté résidentielle planifiée de Green Village, à environ vingt minutes de route de cet aéroport et à une douzaine de minutes de la plage de Juanillo, deux temps mesurés depuis le point cartographique du promoteur, hors circulation. Ce n'est pas un immeuble en bord de mer et il n'est pas présenté comme tel : son cadre est une communauté dotée d'un parc central sur lequel l'immeuble ouvre directement, un produit différent d'un front hôtelier, pour un acheteur comme pour un voyageur.

Ce qu'est une résidence Belara en tant qu'investissement, et ce qu'elle n'est pas

Belara compte 59 résidences, à partir de 318 701 $ US, avec une livraison prévue au T4 2029. Cette date est la première chose qu'un investisseur doit intégrer : le capital engagé aujourd'hui ne rapporte aucun loyer avant que l'immeuble soit livré et meublé, et les résidences sont livrées équipées et climatisées mais sans mobilier.

La projection du promoteur affiche un rendement net de 8,3-8,4 % pour ses deux résidences modélisées. Elle suppose une occupation de 70 %, déduit des frais de gestion de 20 %, les charges d'exploitation, les charges de copropriété et l'assurance ainsi qu'une réserve de renouvellement du mobilier, et elle affiche une taxe foncière nulle parce qu'elle suppose un classement CONFOTUR prévu, mais pas encore accordé. Les locations sont d'au moins 3 nuits. Lisez chaque élément comme une hypothèse à éprouver : si l'occupation est plus faible, ou si le classement n'est pas obtenu, le chiffre net bouge. C'est une projection, non un rendement garanti.

Les impôts qui séparent le brut du net

Deux impôts dominicains décident de la part du brut locatif qui revient au propriétaire. L'hébergement touristique de courte durée est soumis à l'ITBIS de 18 %, et c'est l'hôte, non la plateforme de réservation, qui en est redevable. Et un propriétaire qui n'est pas résident fiscal voit ses revenus locatifs retenus à 27 % du brut, sans aucune déduction, en un paiement unique et définitif. Les taux changent : faites confirmer les deux par un comptable dominicain avant de vous fier à un chiffre net, y compris le nôtre.

CONFOTUR, le régime d'incitation touristique de la loi 158-01, prévoit deux exonérations pour les projets admissibles : l'impôt de mutation de 3 % sur le premier achat auprès du promoteur, et l'impôt foncier annuel de 1 % sur la valeur au-delà d'un seuil exonéré, la loi fixant une période d'exonération de 15 ans pour les projets admissibles. Les revenus locatifs relèvent de leurs propres règles. Chez Belara, le classement est prévu par le promoteur et pas encore accordé ; la façon dont il s'appliquerait à un lot et à un propriétaire donnés sera une question pour votre avocat le moment venu.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il investir dans l'immobilier dominicain ?

Oui. La Ley 16-95 range les biens immobiliers parmi les destinations autorisées de l'investissement étranger, et un ressortissant étranger peut détenir un bien dominicain en son nom propre aux mêmes conditions qu'un Dominicain.

Les 8,3-8,4 % de Belara sont-ils un rendement garanti ?

Non. C'est la projection du promoteur, fondée sur une occupation supposée de 70 %, des frais de gestion de 20 % et un classement CONFOTUR prévu mais non accordé. Les résultats réels dépendent de l'occupation, des coûts et des impôts.

Comment les revenus locatifs d'un non-résident sont-ils imposés ?

Les séjours courts supportent l'ITBIS de 18 %, dû par l'hôte, et les revenus locatifs d'un non-résident sont retenus à 27 % du brut sans déduction. Les taux changent : faites-les confirmer par un comptable dominicain.